2016年9月3日,周卖卖持房地产权证至A公司(以下简称A公司)委托挂牌出售其房屋。经A公司居间介绍,周卖卖作为出售方(甲方)、周买买作为买受方(乙方)与居间方A公司(丙方)签订一份《房地产买卖居间协议》,协议对于购房款的支付期限和方式、房地产过户期限、交房期限、违约责任等均作了约定。在协议的甲方落款处,周卖卖代妻子何美美签名并出具一份承诺书:本人周卖卖系上海市闵行区×室房屋的产权人之一,上述房地产的产权人分别为周卖卖、何美美,何美美因无法亲自处理该房地产买卖事宜,现委托本人代为签署居间协议并收取定金。
本人保证拥有对该房地产完全的处分权,如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的,本人同意依据已签署的协议内容承担相应的连带责任。若权利人否认授权,最终导致该协议目的无法实现的,本人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。承诺掷地有声,不得不让买方信服,谁料就在写完承诺的5天后,签字的笔迹还未干,周卖卖风风火火至居间方A公司,表示不再出售涉案房屋,并收回了此前交由A公司保管的房地产权证。
《房地产买卖居间协议》明确载明协议甲方即出售方为周卖卖、何美美,即何美美是协议签约主体之一。但该协议的甲方落款处并无何美美的签名,而仅由周卖卖代签。涉案房产为夫妻两人共有,按《物权法》的相关规定,共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有的动产或不动产。签订上述协议时,周卖卖并无何美美的授权委托书,也无其他证据证明何美美委托周卖卖代为签约。从周买买提供的由周卖卖出具的承诺书可以认定,周买买以及居间方明知周卖卖没有取得何美美的书面授权委托,也不能确定之后周卖卖是否能取得何美美的授权。
而在周买买与周卖卖签订《房地产买卖居间协议》的次日,周卖卖告知居间方何美美不同意出售房屋,即周卖卖也不可能取得何美美授权委托出售房屋。因此,周卖卖无权代何美美签署《房地产买卖居间协议》,周买买亦未在签约时审核确认周卖卖的代理权限,故《房地产买卖居间协议》无效。现周买买要求解除上述协议中的买卖条款,而解除合同或合同部分条款的前提是基于合同或部分条款有效为前提,由于《房地产买卖居间协议》无效,周买买要求解除该协议中的买卖条款的请求,不符合法律规定,不能得到支持。对于导致合同无效的当事人,应当按过错大小承担缔约过失责任,而不是合同责任。